330新政发布后的东莞楼市众生相

  这些天，满屏尽是关于买房跟卖房的字眼。大家见面交流从上周的“该抛还是继续加仓”，纷纷切换到了“要不要买房”的讨论当中。的确，楼市的每一次起伏跌宕都会刺激不少人的神经，引发无数的讨论话题。

  有人说，楼市调控政策松紧不定，宽松政策来了，那么买房得抓紧。也有人说，时下的购房热情早已一年不如一年，买单的客户不一定增加，还是再看看吧。但从近些天的采访中了解到，似乎持前一种观点的要多一些。

  有这样一个真实案例。在新政颁布的当天傍晚，一位南城的业主马小姐在qq群跟邻居交流中兴奋地说道，“还在下班回家的路上，路上有点堵，现在恨不得马上飞奔回去把南城的3房卖了，马上去XX楼盘下定。”她说的某楼盘，是莞城的一处200平方米左右的大户型，她说她之前看过样板间，对那客厅与餐厅完全独立的户型喜欢到不行。

  出于对如此冲动的邻居的善意提醒，不少业主劝她先别急，毕竟这样一套房子要300多万。当然，还有一些了解行情的邻居说了自己对那个楼盘的不好的评价，建议三思后行。不过，马小姐还是说，她非常喜欢，其他的都看不上。邻里间的对话只能就这样画上句点。

  二套房降低首付政策的出台，在不少人看来，这只是一个跟具有支付能力的购房者有关的政策，也就是大家调侃的“土豪们的新政”。

  房子不是一宗小商品，一旦交易达成，或许会带来一连串的居住氛围、房屋质量、交通环境方面的问题，哪怕政策再利好，哪怕积蓄有多“豪”，购房还是要理性，别任性为好。

??【新政观察】

  这周一，楼市重磅新政发布，整个市场变得热闹起来。“现在是最后一两天促销，下周开始我们楼盘就涨价了!”新政出台后，记者接到多个楼盘销售员类似的推广电话。两条楼市重磅消息下发后，开发商、中介公司及代理机构等多方都针对此利好做出了一定调整。

  开发商方面的欣喜态度，直接地反映到市场上，多个楼盘宣布即将涨价。记者从碧桂园地产、永江地产、佳兆业地产等房企了解到，旗下多个楼盘推出宣传广告称在4月或下周开始涨价。东莞万科则宣称4月1日前楼盘不会涨价，3月30日晚旗下7个项目启动不打烊活动，凌晨前都接待客户前来买房。

  有业内人士指出，这是开发商的营销手段，购房者需理性对待。博文道营销策划有限公司总经理杨波认为，目前东莞的房产库存不少，各楼盘还是会以走量为当下主要任务，大幅调价的可能性较小。也有开发商称，此时涨价是愚蠢的做法，“一旦涨价，就等于把客户拱手让给周边楼盘了”。

  涨价通知多为营销噱头

  新政后，记者接到帝景中央销售人员的推广电话，对方介绍，3月初推出的特价单位已经取消。以上周末记者踩盘时销售员为自己计算的一套140平方米4房单元为例，上周末，该项目的折后总价约为124万元，相当于均价8800元/平方米。对方称，这个片区一手房的售价都在万元以上，目前这套单位已经取消特价活动，售价恢复到"9"字头。

  无独有偶，位于莞城的田禾卢浮公馆项目销售人员也告知记者，团购优惠即将取消。对方介绍，此前的团购促销为1.2万元抵5万优惠，目前这个近4万元的让利马上就会结束。不过，当记者继续询问新的价格如何时，销售员表示目前并未收到开发商通知。

  东莞在售楼盘最多的万科地产，甚至发起了不打烊的零点活动，旗下7个在售楼盘直到凌晨都会接待上门客户。新政出台后，万科宣传旗下项目4月1日前不会涨价的消息，制造了过后可能调价的氛围。不过东莞万科营销负责人易平安介绍：“东莞万科楼盘在短期内不会涨价。”

  此外，记者在走访多个楼盘后发现，开发商的“涨价”多为营销噱头，大部分楼盘未有价格调整。

??有二手房卖主提价3-4万元

  同样忙碌起来的，还有二手中介。昨天一早，合富置业格林小城分店的中介员周勤接连接到了卖主的几个电话，“都是说要涨价的，而且都是购买至今过了两年又未满5年的楼盘业主。”他介绍，景湖时代城的3个业主跟自己说要提价3-4万元，玫瑰公馆的一位业主也说要提价3万。记者了解到，一套景湖时代城售价100万元平的三房单位，如果未满5年交易，营业税接近6万元，即便卖主提价3万元，买主还是比新政前少付近3万元。周勤介绍，提价的多是刚需盘，一些大户型本来就比较难卖，提价的情况少。

  满堂红地产景湖湾畔分店的中介员陈先生则说，由于自己负责的片区楼盘早已过了5年，并没有业主来提价，前天政策出台至今，卖主跟买主的心态都比较平稳。

  香树丽舍业主晓云告诉记者，她会以市场价格来卖掉房子。她说，听到新政的第一反应，就是为自己可以马上卖掉旧房感到高兴。“去年就想换个大房子了，无奈房子还没够5年，很少买主接盘，旧房子卖不掉也就没钱买新房。现在政策变了，我打算这周末去看看新盘，旧房会按照市场价卖掉，不会涨价，希望尽快找到买主，尽快筹足大房子的首付款。”

  新政提振购房者入市信心

  新政的出台会促动多少购房者出手呢?对此，不同人有不同见解。中原地产市场研究部则认为，新政对东莞的促市作用也不小，因为先前首套房认定标准的放宽，对东莞改善需求释放的刺激更利好。2009年以前东莞洋房均价低于6000元/㎡，由于客户购买第一套房的成本支出较低，加上经历了多年财富积蓄，部分客户一次性还清第一套剩余房贷并不难，这意味着在东莞将会有部分改善客户能享受“一套房贷还清，二套按首套”政策优惠。四、加上央行的两次降息相当于房贷打9折，也明显减少了改善购房成本。同样以150㎡的方案为例，目前贷款20年，购房成本减少9万多;贷款30年，购房成本减少13万多。

  二套房贷最低首付降至四成的新政的确有利刺激东莞改善需求释放，但由于先前多项政策利好持续刺激已经弱化了该政策出台的效应，因此预计其对东莞楼市成交促进作用不会十分强烈。对客户入市信心方面，有一定提振作用。

  【楼盘一线】

  1 恒大御景 为冲业绩 仍以优惠价销售

??销售概况：

  在售2栋1单元精装房

  踩盘时间：

  3月31日下午四点

  现场直击：

  本周二下午三点，在本次楼市新政出台前，记者接到恒大御景项目销售员王小姐的来电，她告诉记者，“现在项目有优惠促销，因为要冲刺第一季度的销售业绩，如果有意向的话，请在今明两天过来定房。”

  新政出台次日的下午，记者抵达该项目现场时，现场人气不错，约有七八批客人在看房。销售中心洽谈区摆放着带有“恒大御景80-130㎡新品加推，83折钜惠”字眼的醒目海报。

  该项目销售人员王小姐告诉记者，现场客流的确比平时的工作日要多，除了新政的影响，还与该项目的促销有关。其表示，“今天来访的客户大部分是旧客户。由于我们准备加推2栋2单元105-128㎡的新品，把2栋2单元未售的房源做促销，折后均价约10500元/㎡，比此前优惠近千元。”

  其表示，公司并没有因为新政出台而取消原定的购房优惠，“我们季度业绩冲刺的压力还是有的，现在是比较优惠的时候，四月份加推新品的价格应该会比现在稍微贵一些，毕竟选择也多。”

  记者了解到，恒大地产在东莞在售的项目有四个，此前各项目均采用过“低首付”的促销方式，该项目去年开盘时最低首付低至0.6成。而该项目主力产品是以刚需洋房为主，上述销售人员表示，“新政策对我们的客户的影响并不是很大，可能更多的是影响他们对市场的信心吧!”

  现场黄小姐告诉记者，她是想换一套四房的大户型，之前也看到楼市新策的新闻后，的确担心过，“不知道房价会不会因此又上涨了”。所以当售楼员告诉她仍然有购房优惠时，她就利用工作之余的时间过来看房，“不过，我还是没下手，不是因为价格的问题，而是没有合适的户型。”

??2 帝景中央 为促成交 销售员称优惠将取消

  销售概况：

  在售5栋洋房

  踩盘时间：

  3月31日下午5点

  现场直击：

  帝景中央项目由洋房和别墅组成，在售的是140-185㎡三房和四房，产品与位于植物园旁的鼎峰源著有所重合，百米之外的世纪城国际公馆即将加推的洋房也会分流其部分客户群。

  新政出台的次日下午，记者来到帝景中央售楼部，曾经带记者看过房的售楼员阮小姐表示，“如果要考虑的话，要尽快定房，我们的特价房很快要取消了。”

  记者看到，沙盘现场较为冷清，反而是签约区有两三批客户在办理手续。

  在新政出台前的一个周末，记者曾带过一个朋友到帝景中央看房。当天下午，现场人气十足，不过大部分是该楼盘通过二手联动带过来的客户，仅中介人员就有十余个。记者粗略算了一下，当时现场有十余批客户在看房，绝大部分是由中介人员转介绍过来的。

  帝景中央此前的洋房均价在9000元/㎡以上，或受到“佳兆业事件”的影响之后，价格有所下调，除了上述的一手联动的营销方式，该项目此前还采用了垫首付的促销方式。目前在售的楼盘5栋，折后单价在8300-8900元/㎡。

  上述置业顾问给记者做的置业计划书显示，一套位于5栋603单元建筑面积为140.56㎡的洋房，原价1382182元，9折后的总价1243964元，折后单价8850元/平方米。

  销售员告诉记者，“这个价格很快就要取消了，4月份会有新定价方案，要考虑的话可以尽快定房。”

??3 田禾卢浮公馆 取消团购优惠 新折扣未定

  销售概况：

  在售1栋和2栋89-103㎡洋房

  踩盘时间：

  4月1日上午10点

  现场直击：

  现场销售人员告诉记者，该项目已在3月21日首次开盘，开盘的价格每平方米从8000-9000元不等。该项目售楼部的销控表上显示，其首次开盘的是1栋和2栋的产品，共196套房源，分别是89和103平方米的洋房，截止到4月1日，剩下约20套房源未售。

  不过截止到记者发稿前，其成交数据还未在房管局网上体现，该项目备案名为田禾枫丹名苑1座和2座的房源均为可售状态。

  记者抵达该项目时，现场有两批客户在看房。记者从看房者宋先生处了解到，他在上个星期曾到该项目看房，销售给他算过两套房的购房预算。他拿出此前的置业计划书，上面显示，一套2栋1704单元的90平方米三房产品，原价884989元，折后是1.2万抵5万，折后总价806611元，折后单价约8962元/㎡;另外一套位于2栋701单元102㎡的3 1房产品，折后总价854694元，折后单价约8379元/㎡。

  不过，销售人员告诉宋先生，“之前的折扣优惠取消了，最新的定价我们还没拿到。”当宋先生表示，如果现在买房，能否按照此前的优惠价来买时。上述售楼员表示，“我可以帮你向公司申请一下。”

  现场销售员李小姐告诉记者，“我们昨天就通知过意向客户，4月1日开始优惠会取消，听说价格要上调，不过最新的价格表我们也还没拿到。”

  当记者以购房者的身份提出疑问，“为何会取消之前的购房优惠?那如果客户现在购买的话怎么计算?”

  对方则说，“为何取消优惠?你看新闻的话都知道，楼市出台了利好政策，不仅仅是我们楼盘，东莞有很多楼盘都从今天开始调价了。现在客户要购买的话，还是按照原来价格计算。”

  算笔账

  二套房首付比例下限下调至四成，普通住房营业税免征期由五年改为二年。“金融 财税”政策组合拳政策执行后，怎样交易更划算?二套房购买成本能降多少?本报记者通过两个案例，为你算笔账。

  1、先还清首套房贷，还是直接买二套房划算?

  二套房贷款新政的出台，点燃了马小姐的换大房欲望，同时她也开始为如何买房纠结起来。原来，马小姐住的三房购买于6年前，这套房目前仍欠约15万元的贷款。她现在纠结的是，先把第一套的房子贷款还了，贷款70%，还是先不还，直接买第二套房贷款40%?到底怎样更划算呢?记者为马小姐算了一笔账。

  如果马小姐意向购买一套总价约120万元的4房单位，按照目前的新政，如果马小姐不还清首套房贷款直接购买，需要为第二套房支付4成首付约48万元，贷款72万元。如果将首套房剩下的15万元贷款还清，这样二套房可以按照首套房的贷款政策对待，首付三成约36万元即可，贷款84万元。若按第二种方案，马小姐现在则需备齐约51万元，比前一种方案的资金需求多了3万元。

  但值得注意的是，马小姐还清首套房后，二套房贷款可以按照基准利率计算，第一种方案贷款利率则上浮10%。相比而言，若按照20年的还款时间，且以等额本息方式计算，84万元的贷款仅比72万元的贷款多了约2万元利息。

  马小姐到底该还清首套再买房还是直接购买二套呢?其实有同样疑惑的马小姐们可以仔细算算自己首套房未还清利息跟本金，若利息部分不多，马小姐可以直接购买二套房。除此外，购买者还可以综合计算月供金额等问题，综合判断自己更能承担哪种购买方式。

??2、首付4成比首付6成支付成本更高?

  二套房首付降低后，坊间也出现了这样一种说法：降低首付比例并不意味贷款成本降低，购房者实际支付的费用更多了。

  以一套总价120万元的4房单位按揭20年计算，6成首付下，首付和贷款本息金额共为72万 88万即160万元。而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为48万 132万即180万元。这样对比下，后者还需多支付20万元。

  值得注意的是，在6成首付的情况下，购房者需多缴纳首付款24万元。如果把这笔钱拿来投资，只要年化利率不低于3.1%，20年的利息总额将超过20万元。如果按照目前市场上货币基金普遍的4.5%年化收益率计算，不用14年，利息总额也超过了20万元。

  此外，如果能够提前还贷，情况又不一样。总之，首付降低还是很大的利好。特别对于无法拿出6成首付款的购房客户，解决了目前的资金问题。

??【二手房市场走访】

  镜头1 卖家涨3万 买家还少付3万

  南城西平板块是主城区中较为热门的置业片区，10余年间，近20个楼盘在这里拔地而起，至今该片区基本已经进入二手房时代。

  而对于想在该片区购买二手房的顾客而言，如果对小区新旧程度、地理位置、户型产品有较高要求的买主，中介一般会推荐一些还未过5年的小区。记者了解到，此前这些二手房源的买主都要承担4—10万元不等的营业税费。新政的出台，为不少买主省了几万元的费用。不过，卖主的提价却走在了最前面。

  新政出台的次日，合富置业一位中介周勤就接到了几个业主的电话，“基本都是说要提价的，景湖时代城小区提价的业主多一点，提价幅度在3到4万元，玫瑰公馆也有业主说要提价，其他小区业主来提价的相对少一点。”

  他表示，最主要的原因是营业税期限缩短，让很多业主放宽心了，也让很多持观望态度的购买者伺机而动，购房人数会增加。

  他说，市场上除了出现一些提价的客户，后续应该也会有一些让利急售的房源。“有些急需用钱的业主可能放盘价比较便宜，但是总的来说业主让价的空间不是很大。”

  他介绍，目前来看，大部分业主的加价幅度都不是很大，大概为之前营业税费用的一半左右，购买者还是省了一笔费用。他说，比如现在由于营业税政策免去8万营业税，业主就有可能会加价4万元左右。

??镜头2 成熟社区房源价格无变化

  3月31日和4月1日上午，记者走访了南城宏远社区、城市风景片区以及鸿福路口附近一些中介公司，上述区域中介人员表示，成熟社区房源多数证过五年，暂未出现业主涨价的现象，业主放盘价无变化。

  多名中介人员在接受记者采访时认为，新政后二手房成交量或明显增加，不过政策利好的影响或在半个月后才能明显体现，市场需要一定的时间消化新政策。

  工作日的下午，记者抵达满堂红景湖湾畔店时，现场有五个中介人员。其中，有三位中介人员正在CALL客。不过CALL客的内容不是向客户传达楼市的新政策，而是向客户推荐东城万达广场的商铺。

  当记者以投资者的身份表示对商铺感兴趣时，其中一位姓板的中介人员马上说可以给记者推荐一些一手商铺。记者了解到，在二手市场交易不活跃的时期，很多中介都热衷于转介绍客户去一手楼盘。“因为一手房相对二手房而言好卖一些，去年有不少同事的工资是靠卖一手楼盘赚的，其中还有不少是一手商铺。”其中一个中介人员如是说。

  宏远社区一位从事二手房行业快10年的店面经理蔡先生在记者问及新政后的市场反响时，他淡定地笑了笑，“做这一行，我什么楼市政策都经历过了，遇到新政也平静很多。在新政出台当天已经给员工们做了新政策的解读，让他们向客户传达市场利好的信息。”

  不过，“我不建议业主涨价，”蔡先生说，“东莞一手楼市近年都变化不大，虽有新政利好，二手市场也不会大起大落。”

  说及利好，他也不掩饰内心的喜悦，“市场向好的话，除了自己的收入会增加之外，员工的流失率会低一些。”据他介绍，宏远片区的二手房源多数是在五年以上的，征收营业税年限改为两年以后，周边的优质二手房源选择会多一些，如江南第一城、上东国际、金地外滩8号这类比较新的楼盘。

??镜头3 新盘客户被周边二手房分流

  对一个计划在主城区买房的购房者来说，二手房的“5改2”政策出炉，可谓给他们增加了非常多的新选择，尤其在南城。记者了解到，南城在近5年时间涌出了大量新盘，目前不少二手楼盘还未过5年时间。而新政的出台，将会激活不少房源。

  一位之前在幸福公馆看中一套140平方米四房单位的马先生，决定近期多去周边的二手房源看看。马先生说，幸福公馆这个户型是他最喜欢的，非常实用，其实去年底就去看过房了，但总价却要160万元左右，所以之前一直在犹豫。马先生还说，其实之前也考虑过幸福公馆附近的二手房，不过当时看的几个房源还没过五年。“现在营业税征收期限变成2年了，就等于幸福公馆周边的几个小区现在交易都免了这笔数万元的费用，虽然不是新小区，但找一套毛坯房自己装修，应该会比买一套幸福公馆4房省不少费用。”马先生介绍，去年他看了香树丽舍跟凯旋国际的二手房，均价大概在“9”字头，包括营业税等费用，成交均价在1万元/平方米。

  4月1日，记者前往香树丽舍及凯旋国际两个小区楼下中介公司了解到，新政出台后两天左右时间，新增的房源并不是很多。香树丽舍一家中介公司负责人介绍，这两天大概有5个业主来放盘。安家地产凯旋国际分店中介小曾则说，这个小区大概有一半左右的房源已经过了5年，这两天来放盘的客户没有激增，倒是来咨询想购买二手房的多了一些。“这个小区从两房到五房单位都有，在售的既有毛坯也有精装的，目前带装修并包含家私的130平方米4房，大概售价在140-150万元之间，毛坯房大概在“9”字头，目前营业税的减免，可能会吸引曾因为数万元营业税而却步的购房者回头。“小曾如是介绍。

  【购房者心声】

  降首付还不如降利息实在

  购房者：苏先生

  意向房源：140㎡左右的四房

  居住物业：78㎡两房商品房

  购房者心态：还是再等等，因为首付降低了，房价不降低利息不优惠，换房成本还是很高。

  苏先生是一名80后，2008年在南城以五千多元每平方米的价格买了一套78㎡的小户型，目前房屋仍然在贷款中。现在育有两个子女的他，换房计划迫在眉睫。

  “现在晚上是最累人的，因为两个孩子是跟着我们睡，晚上经常休息不好。”他说，现在最小的孩子也一岁了，很有换大房的必要。

  在楼市新政出台的当天晚上，他开心了十分钟后就开始担心了。“只是首付降低而已，二套房房贷利率和房价都没减少呀!”

  他算过一笔账，以一套总价130万的房源来计算，新政前，首付款78万元，贷款52万元，以等额本息的方式按揭20年的话，按照利率上浮10%计算，则需支付利息约43万元;新政后，首付款可降低至52万元，贷款78万元，以等额本息的方式按揭20年的话，需支付利息约64.5万元。

  如果现在买房的话，苏先生的首付可以减少26万元，不过需多支付21.5万元的购房利息。他说，再等等看，说不定市场还会有变化。

??首付压力减小好换房

  购房者：邓小姐

  意向购买物业：东骏豪苑135平方米二手房

  置业心态：首付少了26万，首付压力减少后准备换房

  家住西平的邓小姐早在5年前就购买了一套东骏豪苑一套107平方米的三房单位，去年家添新丁，老人家也从老家搬来一起照料孩子，家里一时增加了3口人，107平方米的三房瞬间就显得很挤了。她早就意识到换房的必要性，从去年初就开始在小区看房了，无奈片区楼盘房价一路上涨，同一个小区内的4房单位一般都要130万元，二套房首付款需要78万元。这对一个首套房贷款还没还清的普通工薪家庭而言，换房的话压力不小。

  两会期间，邓小姐就听闻二套房首付会降低，昨天这个新政终于有了权威说法，这让其换房想法立即有了实施的动力。“现在一套总价130万元的房子，我只需要支付52万元的首付款了，多找家人凑凑，还是能勉强凑齐的。我打算这两天就去中介多问问，希望能赶上这趟优惠政策，换个合适的房子。”

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