楼市政策“维稳”式调整：政策储备仍然充足

  楼市非常时期的非常规调控终于要回归常态了。3月最后一周，五部委的“稳楼市”政策相继落地。

  3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知调整二套房贷首付比例，从70%直接降到40%；财政部将二手普通住房交易中满5年免征营业税改为满2年免征。

  “五部委出台的楼市政策可以说是第四轮救市的标志。”张大伟乐观地分析称。国研中心宏观部主任陈昌盛接受者采访时则相对“淡定”：“近几年，中央对楼市的政策一直处于偏紧状态，目前市场仍在调整周期内，如今的楼市新政实质上是由‘从紧’恢复到‘常态’。”

  新政松绑幅度的确超出了市场预期，这真的就是救市吗？中央的口径叫维稳，要保住经济7%左右的增速，任何一个支柱产业都不希望太坏，包括房地产。问题是，楼市十年调控越调越高，2008年一救就报复性大涨，这一次还会重演2008年的故事吗？

  对于楼市而言，新政肯定是利好；但要知道，现在的经济大背景已有了根本性的不同，房地产黄金十年基本确定已经过去，供不应求已是过去时，资产房地产化也正向资产证券化演变。而此次五部委的政策在释放刚需的同时还是守住了遏制炒房的底线，目的更多的是去库存和增加市场交易。换句话说，房价大涨不行，但也要防止大跌。

  还是“政策市”吗？

  无论市场环境如何变化，房地产市场似乎都难以摆脱对政策的依赖，“楼市是个政策市”的命题短期内仍然有效。

  据央行“3·30政策”要求，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例降至40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

  财政部同一天出台政策，将普通住房对外销售所需缴纳的营业税，免征年限从5年改为2年，即个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

  “信贷一直是楼市政策的核心，虽然半年前央行‘9·30政策’已经对房贷进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。此次调整，对于改善性需求而言，意味着政策发生质变。”中国房地产协会副会长陈国强称。

  新政出台第二天，就已有房企传出涨价的消息。北京一家楼盘销售代理行负责人告诉记者，楼市政策出台后，他们代理的多个项目都表示要修改二季度的销售计划，大幅度促销优惠几乎全部取消，部分项目计划小幅上调销售价格。但与之对应的是，房地产股在这一天并未出现大涨，整个A股反而出现了回调。

  “新政对市场总会有短期的效力，我们只要能抓住政策释放效果的时期，就能带动成交去库存。”一家全国大型房企总裁对本报记者表示，新政出台后，其所在房企已经开始分区域重制销售策略，一线城市及二线热点城市在售项目价格将小幅上调，库存压力大的二三四线城市将借机调价出清。

  中原地产研究公布的数据显示，政策出台的当晚，中原地产各地门店签约数出现大幅上扬；其中一线城市成交加速的趋势更加明显，中原在四个一线城市二手房成交量同比前一周涨幅超过20%。

  “成交量上涨是第一步，但并非所有城市都会迎来房价上涨。今年下半年一线城市房价上涨的可能性大，但预计很难出现大涨。而库存压力较大的三四线城市房价止跌企稳可以说是最好的结果了。”张大伟称。

  难演2008年故事

  “2008年时的市场形势与当前有类似的地方，同样都是房地产市场的低迷，投资下滑和交易量萎缩，同是宏观经济开始下滑，持续被打压的房地产，突然担当了挽救经济下滑的引擎。”经济学家陈剑波分析表示。

  当年的救市政策与如今的“3·30政策”基本相同，都是对个人购买二套房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年房地产市场V型反转，房价也节节攀升。

  历史总是惊人的相似，这一次，历史会重演吗？

  “本次新政出台谈不上是救市，只是将过去过严的二套房信贷和税收政策回归到常态化，主基调都是支持改善性住房需求。”住建部政策研究中心主任秦虹分析，“目前楼市总的供求关系仍然是供大于求，释放改善性需求主要是有利于消化库存，对于库存压力小的一线城市来说可能会出现价格上涨，但一线城市还有限购政策；所以综合看来，难以出现2009年那样的价格全面高涨。”

  据国家统计局数据显示，截至去年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%。

  “目前看，中央是希望能通过调整首付比例及房贷利率、增加资金投放来提振房地产市场的信心，但是这一政策在地方执行的时候能否达到政策设计的需求仍未可知。”华东某省会城市的住建部门官员告诉记者。

  民生证券分析师管清友认为，本轮楼市调整是短期因素和中长期因素共振的结果，既有信贷偏紧的政策因素，也有库存偏大、人口结构调整、房地产去投资化属性增强等市场自身因素；因此，房贷新政只解决了信贷偏紧的短期影响因素，只能短期缓解楼市压力，却无法扭转楼市进入下行通道的中长期趋势。

  多位业内分析称，事实上，在今年的政策环境中，还叠加了不少政策的对冲因素，如房地产税的政策预期始终存在，营改增也将给房企带来重大影响；此外，由于银行信贷额度有限，新政落地后的政策效果仍需观望。

  政策宽松仍有空间

  五部委政策齐发，中央在政策力度上已经拿出了最大诚意。加上地方政府此前纷纷出台的契税减免、购房补贴、放松公积金贷款等方面的措施，本轮楼市政策和力度已经接近2008年的救市模式。

  未来还有多大的宽松空间？值得注意的是，今年前两个月宏观经济数据的再度下滑，令房地产行业的带动作用再次被寄予厚望。

  据国家统计局3月份公布的数据显示，今年2月主要宏观经济数据均出现下滑，并创下数年新低，表明经济下行风险仍需警惕。不过，疲态犹存的房地产能否成为“救火队”目前却仍未可知。

  根据国家统计局数据还显示，今年1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，下降15.8%；全国房地产开发投资和住宅投资的增速都比去年全年回落0.1%。

  抽样调查统计数据表明，在2007 年前后，国内房地产市场投机、投资性需求比重高达16%，而在2014 年，该需求已经不足5%。业内人士分析称，这样的变化，从表面看是住宅投资的关注度在大幅降低，而从某种程度上来说，却意味着楼市去投资化已经进入深化阶段。

  “在这样的市场背景下，寄希望于靠楼市来提振经济，单靠一两个政策很难起到作用，尽管今年的经济增长目标只定在7%，但这是中央的底线，必须完成；因此，如果这一轮楼市政策的效果无法达到中央设定的标准，不排除后期政策继续宽松。”陈剑波称。

  此前本报记者曾报道，中央及相关部委框定了一整套的“稳定市场”政策方案，涉及购房资格、商业贷款、公积金贷款、税收以及住房保障、去库存、土地供应等各个方面，其中有的政策已经成形，有的仍处于调研制定阶段。

  “目前的楼市政策调整是由2010年以后的‘从严从紧’转向正常化，政策效果的验证期限大约为三个月到半年，中央对房地产市场和整体经济指标都设定了标准，如果无法达标，政策还将继续向‘宽松’状态调整。”国研中心一位负责人对本报记者表示。

  张大伟表示，2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线的部分城市限购等环节进一步放开。管清友则表示，目前二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套房信贷，不过北京、上海放开限购的可能性较低。

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