楼市宽松组合拳再撑稳增长 拉动宏观经济恐有限

一日两政

楼市再撑 “稳增长” 宽松“组合拳”蓄势待发

“必须要谨慎、警惕看一下通货膨胀趋势是不是会持续下去，是不是会出现通货紧缩的情况。”

3月29日，中国人民银行行长周小川在2015博鳌亚洲论坛上做出这样的表示。而就在半个月前的全国两会记者会上，他只是提示对于物价的变化给予足够的关注。

随着一季度经济数据仍显疲弱，央行“掌门人”的口风也悄然从不直接表态到警惕：中国必须警惕通货紧缩风险。

更直接的是行动。 3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》；同日，财政部与国家税务总局也联合发文称，个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售时，免征营业税。而之前对于免征营业税的持有年限要求为5年。

2015年年初以来房地产下滑是拖累经济增长的主要因素之一，此时一日两政撑楼市，自然被业界视为稳增长的关键。

但多位经济学家对《中国经营报》记者称，上述举措旨在推动房地产市场企稳回升，以减缓经济下行压力。但房地产市场整体回暖复苏的“拐点”短期内仍难以出现，对宏观经济的拉动可能有限。

楼市“新政”效果恐有限

新政中，第二套房的首付比例下降至40%被认为超出了市场预期。 楼市“救市”一说由此甚嚣尘上。

“目前我国房地产市场已从供过于求向供求基本平衡转变，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策也需要根据市场变化回归到常态。从国际上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的，可以防止投机性需求的膨胀。” 对于二套房首付降至4成，民生银行首席研究员温彬对记者分析称。

“房贷新政虽然短期刺激部分刚需购房者，但从目前房价收入比来看，短期这部分群体的购买力也受到一定约束；同时该政策对投资性购房需求刺激作用较小，再加上楼市去库存压力大，因此房价上涨空间不大。”旺盛华金金融控股集团产品及风险管理部总经理张磊对记者表示。

根据公开资料统计，截至3月19日，剔除数据不全的房企，30家上市房企公布2014年年报数据显示，存货总计为5996.78亿元，而2013年同期则为5147.96亿元，攀升了848.82亿元，同比上涨幅度为16.49%。

“从2014年12月36个大中城市存销比指标来看，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占大多数。”同策咨询研究部总监张宏伟介绍。

不过，上述受访人士，楼市新政尽管有助释放部分改善性需求，短期有助提振房地产市场，但对宏观经济的拉动有限。

向前追溯，本轮楼市“救市”其实在去年已经开始。

首先是去年3月房地产销售步入负增长之后，曾在超过40个城市实施的“限购令”逐步解除，目前仅剩5个城市还在执行；随后9月30日出台了房贷新政——放松首套房认定标准，最新为认贷不认房。首付按最低30%收取， 重申，首套房贷款利率最低7折；10月9日，央行、住建部、财政部联合发文支持放宽公积金贷款应用。

然而，来自海通证券的统计显示，连续三轮的“救市”政策实施后，全国地产销量从2014年3月步入负增长，限购取消后在5月、6月短期反弹，7月再度下降，降息后11月、12月地产销量短期反弹，2015年前两个月地产销量再度下降。与之对比，同样是“救市”，2008年10月，中央出台《关于个人住房转让营业税政策的通知》等措施后， 当年销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过50%；销售额高达4.4万亿元，同比增长83%。

“这次的房地产宽松政策不会催生新一轮的房地产泡沫，而仅会缓和房地产下滑幅度。”在瑞银集团中国首席经济学家汪涛看来，即便在本次下调之后，房贷首付比例依然较高。另外，房地产库存依然高企，可能会继续拖累房地产价格和新开工。更重要的是，由于国内外其他投资渠道的兴起、实际利率依然较高且仍在增长，再加上过去一段时间大多数城市房价低迷，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。

来自民生证券的分析也认为房地产产业链不会就此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。从目前来看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

3月20日央行公布的今年一季度城镇储户问卷调查报告显示，储户购房意愿依然低迷，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，较去年四季度下降0.7个百分点。

“另一个不容忽视的因素来自中国人口结构出现 拐点 ，从2011年以来中国15~64岁劳动年龄人口的总数和占比都出现了下降。地产的刚需主要集中在年轻人口，因而随着人口红利期的结束，所有发达国家的地产市场都相继出现 拐点 。”海通证券首席宏观分析师姜超判断本次房贷新政短期内将刺激改善性需求入市，地产销量有望短期回升，但持续性仍存疑。

市场预期更多宽松

“预计房地产投资增速将可能会进一步从2014年的10.5% 下滑到2015年的6%。而房地产投资增速的下滑将继续拖累经济增速 。”尽管楼市“新政”释放利好，但在摩根大通中国首席经济学家朱海斌看来，房地产对整体经济的提振作用依然有限。

一旦连房地产刺激都难以奏效，那还有什么可以“稳增长？” 在当前的经济形势下，这个问题已经显得非常紧迫。

4月1日公布的先行指数——3月制造业PMI数据显示需求尚未出现好转，短期经济下行压力仍存。

国家统计局4月1日公布的数据显示，3月制造业PMI为50.1，比上月回升0.2个百分点，重回扩张区间；但同日，汇丰银行公布3月汇丰制造业PMI终值为49.6，仍处于荣枯线下方，且该数据创2015年以来新低。

两项数据的样本涵盖了大中型企业和民营中小企业。最近半年来两项数据基本在50枯荣线附近徘徊。

“内需疲软仍是主因，新订单指数和就业均较2月大幅下滑。价格指数亦持续走低，显示通缩压力依旧。出口订单仍在荣枯线之下，外需复苏仍不乐观。”汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌表示。

3月份的两份数据中，新增订单数和新增出口订单均出现下滑，价格指数仍在持续走低，显示内外需的需求仍然偏弱。

多数受访业界人士称，下一步政策重点可能包括地产政策进一步松动、货币政策继续宽松以及基建投资继续加码等等。

首先，是降息降准可期。屈宏斌认为，“本次PMI数据显示经济环比下滑趋势明显，未来宽松政策仍会加码，预计2015年内还会有50基点降息和200基点降准。”

“随着经济下行压力加大，政府对房地产市场企稳诉求的上升将迫使房地产宽松政策不断加码，未来房地产开发商融资限制等都将渐次放松，同时货币政策宽松程度或继续扩大。”光大证券首席经济学家徐高对记者称。

因为当前资金利率偏高以及经济开局低迷，再加上二季度城投大量到期，未来仍需出台降准等宽松政策来稳增长以及降低社会融资成本，而4月有望出台降准举措。

汪涛预计年内将再降息2次、降准1～2次，从而降低全社会融资成本，确保国内流动性充裕、对抗通缩压力、防范金融风险。

其次，基建投资继续加码。“短期稳增长仍然偏向投资。”张磊对记者称。汪涛则预计，在铁路、城市轨道交通、水利、环保、能源与公共事业等领域开工一批重点基建项目(或加快在建项目建设)，同时加快财政资金拨付、推动政策性银行和商业银行扩大对这些项目的信贷支持。

3月28日，国家发改委、外交部、商务部联合发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》。这份愿景与行动从框架思路、合作机制等方面提出了共建“一带一路”的方向和任务。

随着该文件的正式发布，业界预计2015年中国有望迎来新一轮投资浪潮。民生宏观预计，2015年国内“一带一路”投资金额或在3000亿~4000亿元。考虑到基建乘数和GDP平减指数的影响，预计将拉动GDP增速0.2个~0.3个百分点。

但有受访人士却表示，“一带一路”战略有望打通国外投资，拉动经济增长，但该战略作为我国重要的中长期发展战略，短期内恐难见到拉动经济的效果。

回到地产政策上。汪涛称，未来可能出台的政策包括鼓励地方政府大量购买商品房（资料、团购、论坛）作为保障房房源，从而加快房地产库存消化。另外，房贷首付比例还可能进一步下调(如将首套房首付比例从30%下调至20%)。

在业界看来，如果这些宽松政策陆续出台，将有助于GDP增速在二季度到三季度初出现小幅好转。

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