退租不付违约金？上海司法局：提前解除合同应当按照约定承担违约责任

近日,关于疫情期间住宅租赁承租人要求业主减免房租、无责退租等事件引发关注。湖北省高级人民法院、上海市司法局、北京市第一中级人民法院等司法机构分别发文对新冠肺炎疫情下房屋租赁合同履约遇到的核心问题进行解答。

1.二房东要求业主减免租金:一般不予支持

案例:某房屋租赁网站以不可抗力为理由要求不支付业主一个月房租,合法吗?

北京市第一中级人民法院判定,住宅租赁,承租人虽然在隔离或管控期间无法实际居住租赁房屋,但一般而言,租金并非其不能承受的损失,继续履行合同、支付租金对承租人而言并不构成明显的不公平,承租人要求减免租金的,一般不予支持。

2.承租人要求减免疫情期间租金:疫情并不充分影响合同目的

案例:疫情期间我被隔离,无法返回租住地,一个月没有住房子为什么还要付租金?

据湖北省高级人民法院《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》通知第五条关于是否支持以新型冠状病毒疫情为由解除合同中表示,“应视具体情况而定……审理此类案件时,全省各级法院应当严格审查新型冠状病毒肺炎疫情与不能实现合同目的之间的因果关系。”

据法律界人士表示,“长租合同目的主要为居住,其次为物品存放,疫情并不充分影响以上两点合同目的。单方面要求免除租金并不合理。”

3.承租人要求提前退租:按照约定承担违约责任

案例:疫情期间租的房子想退租(解除合同,但不愿支付违约金),怎么办?

上海市司法局经过初步研究,梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”;

第九十四条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”;

第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

本案例中,承租人解除合同不存在法定免责事由。因其租房是为了居住,疫情并未造成其不能实现该合同目的,解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形,亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由,因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。

专家也表示,今年春节疫情突发,各行各业都受到不同程度影响。对于主动免租的业主值得尊敬,但不应道德绑架所有业主、相关机构要求全部免租,否则可能损害房屋租赁这一民生行业的良性发展,最终造成租客、业主、行业等多方共损的局面。

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