新政利好 楼市不可能暴涨

  股市的火爆有目共睹。截至昨日收盘，上证综指飙升1%收报3864点。从本轮低点的2000点不到，10个多月的时间内，沪指升幅已达到93%，几乎翻倍。

  与此同时，随着“330楼市新政”开启，市场中唱多楼市的声音又开始膨胀。根据财政部、央行等部门的最新通知，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%。拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；个人购买两年（含）以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

  上述三条“杀手锏”，令市场开始憧憬房价的上涨或指日可待了，商品房供不应求和抢购的局面有望再现了，市场的观望情绪将彻底扭转。不过，这些很可能只是浮光掠影，真实的情况你或许并不知晓。笔者对此多方了解后认为，经济现象中的万能宝典“供求关系”仍将对国内楼市造成打压，投资者自住需求的弹性很小，房价掉头向上可能还只是一个美梦。

  此外，对于股市的判断，市场仍存在尖锐分歧。没有分歧的市场反而是不正常的，那也是蕴含巨大风险的。笔者综合各方观点后认为，未来数年，经济企稳的概率应该很大，市场氛围与市场心态维持偏暖基调的可能性或占上风。通俗说，用显微镜看股市的话，或许看不到牛市；用望远镜看的话，市场将大有机会。

  也就是说，如果现在还纠结于手头这些有限的资金，究竟是该投入股市还是涉足楼市，那么我可以建议你，除非你有刚性或功能性需求，否则现在就“投资”楼市的话，可能还会面临比较大的风险。这种风险包括资金的流动性限制及交易手续费损失等，还有可能遭受房价下跌导致的“被套”风险等。

  不妨听听专家对楼市的判断与分析吧。关于此事，笔者专门请教了中原地产公司的研究总监宋会雍先生。他表示，尽管中央出台了楼市鼓励政策，但市场短期内依旧难以摆脱供大于求的状况。在当前这种成交量波动的局面中，所谓的刺激出来后，并不能帮助库存快速消化以及扭转价格向下的趋势。

  笔者反问道，比如说在上海，买房子还是有限购政策约束的吧？买多了还有房产税呢。对此宋会雍说，据中原地产统计，此前房价上涨较快时，2007年新房交易群体中的投资类占比约在三成左右，2009年升至四成左右。但目前这一比例或不到5%。因此，上海目前的房产税政策，将不可能是全国的最终版本。

  为了更全面地帮助读者梳理这一“纠结”，笔者再次向宋会雍“发难”——像深圳、北京、上海这样的一线城市，国际化程度较高，房价应该有支撑吧？宋会雍立即回答道：“记者同学，你又错了！”对此他解释称，虽然需求较大，但这些城市的供应量也不小，这一点不应忽视。同时，外籍人士常住比例应达到30%才可称为国际大都市，而上海目前仅有2%左右。

  此外，笔者调查也发现，2015年政府工作报告对保障房的安排较为重视，那么，这可能继续增大房屋供应量吗？其实，这里面也存在一个容易忽视的小悖论。配套房或保障房的具体实施，其实并不一定需要新建住房，有关部门也可以采用货币分配的方式。这表明，政府已意识到供给矛盾，楼市大跌也不太可能出现。

  说到这里，相信很多人还是会有纠结，这就如同市场的分歧一样，是永远无法完全弥合的。但就笔者个人而言，半年左右的时间内，还是考虑做一点房屋置换操作的，比如说为了小孩读书需要等等。这类功能性的需求，也会推动楼市的相对活跃。

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