万科利润率连续五年下滑 传统业务遭遇天花板

  面对公司利润率连续五年下滑、房地产行业遭遇规模瓶颈，万科开始加快转型步伐。

　　万科集团总裁郁亮表示，未来万科每年最重要的工作都是转型，事业合伙人只是第一步，万科希望能在三年内，确定未来十年新的商业模式。

　　“未来十年楼市不会崩盘，但房地产大拐点不可能永远不来，万科需要在拐点到来之前，找到除住宅和传统商办地产以外的新增长点，十年后新老业务将并驾齐驱。”万科集团董秘谭华杰对记者说。

　　利润率连续五年下滑

　　万科日前发布的业绩报告显示，2014年公司房地产业务结算毛利率同比下降1.55 个百分点至20.76%；结算净利率则比2013年下降了0.60个百分点至11.41%。

　　谭华杰解释称，一方面2014年地价涨幅较大，从而挤压了开发商的利润空间；另一方面，2014年市场经历调整期，部分利润较低的现房销售转入当期结算。

　　万科利润率逐年下滑已是不争的事实。2010年至2013年，公司房地产业务的结算毛利率分别为29.75%、28.79%、25.84%、22.31%，结算净利润率分别为15.52%、15.01%、13.08%、12.01%。

　　业内人士认为，这与几年来地价过快上涨，建筑、人工等成本持续上升分不开，房地产利润率被挤压，也是所有房企面临的问题。

　　“房地产业高利润的时代已过去，未来毛利或净利润可能进一步受压，万科会更注重对股东和项目合伙人的回报率。”郁亮在业绩发布会上说。

　　相比全国销售面积和销售金额的下滑，万科2014年保持了逆势增长，全年实现销售2151亿元，同比增长25.9%，回款2090亿元，市场占有率从2.09%提升到2.82%。据了解，万科定下的市场占有率目标是未来达到7%。

　　由于2014年全国主要城市地价不降反升，万科拿地策略极为保守，全年新获取项目只有41个，权益建筑面积591万平米，与2013年拿下2590万平米项目、金额超过800亿元相比，急剧萎缩。

　　回款较多，投资较少，这也使万科经营性现金流流入比2013年增长了20.69倍，至417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元，而净负债率则由2013年30.7%的高位降至5.4%。

　　“保留那么多现金还有一个原因，就是我们在寻求投资机会。我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这个时候我们有钱就有很多投资机会。”郁亮说。

　　谭华杰也表示，万科现金充裕，一手土地没有降价的迹象，未来万科会在二级市场去多收购项目，成本会更低。

　　据了解，2015年万科内部定的净利润目标是200亿元，尽管万科未公开透露销售目标，但2015年万科销售有望超2500亿元。

　　未来十年如何破局？

　　在过去十年，万科的总体策略是，抓住自住需求、为普通人盖房、高周转，不拿地王、不囤地、不捂盘等，也正是如此，万科才能在接二连三的楼市调控中，稳居行业第一。

　　但2014年被绿地超越后，万科同时也迎来了规模上的天花板。郁亮在多个场合再三强调，万科放弃了规模之争，随着房地产业进入白银时代，万科要开始启动转型之路。

　　谭华杰说，万科在研究了27个国家过去40年的房地产大周期之后得出结论：未来十年中国的住宅市场不会大幅下跌，行业总体仍然安全。基于此，万科仍会将住宅作为最重要业务，但万科需要寻找新的业务增长点。

　　新的增长点来自哪里？与恒大进军消费、农业等多领域以及绿城的金融加地产模式不同，尽管收购了徽商银行，但目前万科并没有在金融业进一步拓展的计划。

　　据谭华杰介绍，万科设想的思路是围绕“城市配套服务商”来开拓新业务，主要方向包括消费地产、产业地产，以及地产延伸业务，切入点包括新型商业中心、社区商业、度假物业、出租公寓，创业产业园、物流地产以及物业服务市场化、健康养老服务、装修与智能家居、建筑产业化等。

　　万科所说的新业务，实际上早已有开发商在尝试，与住宅业务一样，竞争同样激烈。但在郁亮看来，这些领域大有可为。“新业务不是说竞争激烈就没有机会了，比如社区商业，并没有房企做的精，都只是个案，未形成体系。”郁亮举例称，比如物流地产，中国人均仓储面积只有美国1/14，还有很大发展空间，对物流来说，很重要的是能借到足够便宜的钱，而万科现在有国际融资渠道，在资金成本上有优势。

　　“我们也不知道哪些新业务最终会脱颖而出。”郁亮称，所以万科内部推出试错机制，在物流地产、产业地产等新领域，鼓励大家去创新，谁做的最好，利润增长最多，以后在扩展该模式的区域就全归谁管。

　　“为了推动战略转型，公司过去一年加大了各类创新业务的尝试。”谭华杰指出，“这些尝试增加了投入，虽然短期内难以体现在收益率上，但长期来看，将为公司发展提供更大空间。

　　比如内部机制上，万科最为重大的变革是推出事业合伙人制，将员工与公司利益捆绑更紧密，风险共担，利益共享，但这仍然无法阻挡原高管肖莉、毛大庆的离职。但郁亮表示，有人离开，并不代表合伙人制度不成功，高管们也会面临职业上的天花板。

　　在项目跟投制度上，万科要求管理层以上必须跟投，即便是不赚钱的项目。在郁亮看来，这一制度是鼓励员工的创造性和主动性，而不是保障他们赚钱。目前这一实验已为员工们带来丰厚的回报。

　　“对于未来的新业务，万科都有一个要求，必须合伙化，只有合伙人机制才能调动人的积极性。”郁亮说。

　　谭华杰说，万科的计划是，未来新业务要占总收入一半以上。

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