九大房企年销售额冲破一万亿 差距进一步拉大

  伴随着新一轮楼市“组合拳”的落地，地产商迎来了年度业绩放榜的高峰期。北京晨报记者梳理一线上市房企业绩发现，2014年九大龙头房企的销售总额达到10094.27亿元，首次突破万亿元大关。其中，万科首次突破2000亿大关，依旧稳坐行业老大的位置；第二梯队则是保利、恒大、碧桂园、中海四家“千亿军团”把守；由华润、融创为代表、业绩在700亿元左右的实力房企形成第三梯队的阵营，房企之间的分化在进一步拉大。

  一线房企三梯队差距加大

  根据机构统计，2014年前十名上市房企梯队发生进一步细化，分化出三大梯队，第一梯队是万科领跑，其年度销售金额冲破2000亿元大关。第二梯队是其他千亿军团，依然是保利、恒大、碧桂园、中海榜上有名。第二梯队的千亿军团与领跑企业之间距离较2013年明显加大，排名第二的保利与万科相差700多亿元。第三梯队由华润、融创代表，业绩在700亿元左右的实力房企。

  “我国房地产市场在分化，才造成了房企业绩分化的加剧。”某机构市场总监郭毅说，一方面房企的布局不同，有的房企布局在一线城市，有的房企布局在二三线城市，就会遇到不同的市场行情。一线城市需求强劲，房企去化较快，容易取得较好的业绩。二三线城市供过于求，房企去化较慢，完成业绩并不理想。另一方面，房企的土地储备的结构不同，也是房企业绩分化的重要原因。未来，房地产行业是寡头的天下，中小企业因业绩下滑有可能被市场淘汰。

  行业平均利润率持续下降

  据某地产研究部数据显示，截至3月26日，有43家上市房企公布了2014年年报，这些房企的总营业收入为4547.8亿元，相比2013年上涨18.2%。但这些房企的总净利润为469.73亿元，与2013年的450亿元相比，基本持平。在43家上市房企中，净利润下滑的企业达到了16家。这些房企的净利润率平均为10.3%，而在2013年的净利润率高达11.7%。从上市房企2014年年报显示，企业的盈利能力出现下降。

  北京晨报记者对龙头上市房企公布的2014年年报进行梳理，发现这些企业的盈利水平出现了分化，有的企业保持较高增速，有的企业增速有所减缓，有的企业增速出现下降。作为我国房地产行业的“领头羊”，万科公司实现营业收入1463.9亿元，同比上升8.1%。归属于股东的净利润为157.5亿元，同比增长4.2%。但该公司房地产业务的结算毛利率为20.76%，同比减少1.55个百分点，结算净利率为11.41%，同比下降0.60个百分点。保利地产实现营业收入1090亿元，实现归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。该公司结算毛利率为32.03%，同比下降0.13个百分点，公司销售净利率13.05%，同比上涨仅为0.2个百分点。而中国海外发展有限公司净利润润保持高速增长，已经连续12年净利润增长高于20%。

  伟业我爱我家市场研究院孔丹分析说，2014年我国楼市进入调整期，成交量出现下滑，房价没有大幅上涨，房企销售难度加大。为了把房子卖出去、尽快回笼资金，一部分房企宣布降价卖房，一部分房企通过打折优惠手段变向降价，导致销售收入减少。在销售收入减少的情况下，地价、劳动力工资等成本却在不断攀升，这是房企的房地产业务利润减少的主要原因。

  “目前房地产行业的集中度越来越高。在房企中，出现强者恒强的趋势。”郭毅表示，在品牌、运营、融资以及资源整合等方面具有优势的房企，能够越做越强。这些企业通过扩大规模，降低各方面的成本，进行产品创新，才能赢得市场，提高企业盈利水平。

  龙头房企土地储备充足

  与中小房企相比，龙头上市房企的土地储备比较充足。恒大地产集团有限公司发布2014年年报显示，公司全年竣工消耗土地储备2063万平方米之后，期末土地储备总建筑面积为1.47亿平方米，面积同比减少362万平方米，降幅约2.6%。公司的土地储备分布于中国147个城市，覆盖了中国全部一线城市及绝大多数省会城市。

  华润置地有限公司在2014年年报中披露，集团以总地价301.56亿元增持了21宗土地，新增总建筑面积达842.38万平方米。截至2014年12月31日，公司总土地储备面积达4004.41万平方米。这样的土地储备总量能满足公司未来三至五年发展需求。

  “在2013年至2014年，大部分房企都已经加大力度增加一二线市场布局。未来，一二线城市竞争将会非常激烈。房企经营的难度将会越来越大。”中原地产首席分析师张大伟如是说。孔丹对北京晨报记者说，“尽管央行、财政部出台新政，但是市场预期并未发生逆转。未来这些房企拿地还是会保持审慎的策略。”

  郭毅认为，未来这些房企的拿地策略会有什么变化，关键是要看它们的土地储备。如果在二三线城市拿地，库存较高，产品结构较差，就会不好卖，那么房企就不会再轻易出手拿地；如果在一二线城市拿地，去化较快，产品结果较好，很容易出卖，那么房企就会考虑继续在一二线城市出手拿地。随着一线城市地价的上涨，一家房企有时很难独自拿下高价地块，就会与其他房企组成联合体联合拿地，这样可以分担土地成本、降低市场风险。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，“在央行、财政部出台新政后，一旦部分城市成交量上升，房价出现反弹，就会促使房企在这些城市出手拿地。从这个角度看，房企拿地动作预计在2015年下半年会加快。”

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