哈喽大家好,我是血拼哥!
今年的北京楼市真的大不一样了。
以往预算200-300万,除了远郊老破小,在北京基本没啥选择,
但是现在,这个预算可以在城区上车临铁房了,而且北京首套首付最低20%落地,也就意味着手握30-50万首付,就可以上车一套200万左右的低总价房子。
后台回复「老破小」查看城区300万以下二手房情况
后台回复「表格」查看北京总价150万起,不同总价段新房情况
这种事放2018年,即便当时共产房限竞房遍地,也不敢想象。
不过更炸裂的还在后头!
6月媒体疯传,#张家口6万买两室一厅#。
环京正在“鹤岗化”
虽然之后很快挖出该房源有产权问题,所以折价,但是大中介显示,该小区,总价10万元左右的房源还有数十套。
这里距离北京仅仅100公里左右。
“鹤岗化”居然还能有和北京沾上边的时候,2024年确实太魔幻了,
环京6万一套房的消息我还没消化,近日,又看到有经济学大佬,财经评论员分析
北京片区房价惊现“鹤岗化”。
No.1 北京哪里“鹤岗化”了?
大佬给出了一套标准:
北、上、深是房价最高的城市,三个城市均价接近。如果一个片区出现大量均价低于1万元/每平方的二手住宅,可以认为“鹤岗化”开始了;如果均价低于8000元,则就比较典型了。
延庆的低价房源中惊现均价5400元的70年产权住宅。
所以延庆的楼市,有“开始鹤岗化”的趋势。
密云虽然距离中心城区比延庆近,全区住房均价更高一些,但部分片区鹤岗化的趋势反而更典型一些。
之后列举密云的部分低价二手房,单价低于8000点不算很稀缺,至于单价低于1万元的就更常见了。
所以,密云也是“开始鹤岗化”的城区。
那么,北京延庆、密云真的已经“鹤岗化”了吗?
为什么有的地方会“鹤岗化”?
No.2 当心“鹤岗化”BUFF叠满的地方
首先了解下“鹤岗化”是什么意思,
鹤岗,是中国地级市平均房价最低的地方,能源枯竭后,城市产业乏力,于是城市缺少活力、房价贬值,
之后,“鹤岗化”就成了专门形容同类城市的代名词。
最近,财经媒体“智谷趋势”做了一个统计,全国至少有95个城市,已经“鹤岗化”。
但是当“鹤岗化”用在一个城市的区域的时候,我觉得小题大做了。
理由很简单,北京16个区定位不同,不是所有区都要死磕GDP的,密云延庆在城市规划中的定位一直是生态涵养区,这些地方从来不是产业发展的标的。而且生态涵养、水源保护地,原本就人少,房价怎么可能坚挺。
而且北上深三个城市大小都不一样,都没分析距离、产业分布等情况,单纯因为房价一万以下就说人家“鹤岗化”,是不是太草率了。
不过大佬分析还是有警示作用的,虽然举例极端了点,但是北京,乃至环京,这一轮下滑明显的区域,你看看是不是精准踩中了以下三个坑。
当心“鹤岗化”BUFF叠满的地方:
BUFF1,楼市分化加剧,未来分化还将继续。
李嘉诚曾有一条关于房地产投资的名言:“第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。
地段之所以重要,是因为它包含了很多内容。比如是否在城市中心,周边是否有优势产业、精英人群,是否有好的学位、交通、商业、医疗等配套等。
尤其北京这样的城市,即便在高速城镇化的时期,核心地段也没有发生变化。
从清代至今,北京最贵的一直西城和东城,外围和南城较低。虽然朝阳、海淀崛起了,东西城有点空心化,但没有改变二环内的优势地位。
这是因为权力中心没有变,城市的核心人文价值承载区没有变化。
或许有人会反驳:北京市委市政府都迁到通州了,怎么能说北京行政中心没有变?
这个很简单,要看最高行政中心,不能看二级行政中心。
北京属于拆除城墙(老城壁垒)比较早的大城市,中心城区可以不断升级,所以中心往往比较稳定,只是略微扩大而已。
大城市中心城区配套好的房子有长线价值,如果你买到差的片区,哪怕在一线城市,也只能接受鹤岗化的结局。
当然,分化也存在于房子品质本身,随着保障房市场建立,同样受众是刚需群体的低总价房源势必受到冲击。
当然,对于北京,这个过程不会太快,不过在考虑这部分房子的朋友一定心中有数,别抱太大期望,做好需求评估和预期管理。
BUFF2 产业结构很重要
产业的背后就是人,是一个个鲜活的有效需求。
所以但凡是个新房都会跟你聊聊产业,但有时候这个因素也会失效。
大家总会私下小声蛐蛐,“京津冀城市群正在一步步向「北京都市圈」收缩”。
跟南方一超多强比,京津冀确实一言难尽。
而根据国家发改委的定义,都市圈的范围一般以1小时通勤圈(大概50-100公里)为半径。明显辐射范围有小了。
另外,北京的产业结构又是三产绝对占主导——2023年北京第三产业占比高达85%,比长三角的上海足足高出10个百分点,而北京的工业增加值(6525.6亿元)在全国只能排到第11名,仅为上海的56%。
服务业的特质决定了北京无论人口、产业都更倾向于集中分布。
小声蛐蛐,难怪北京几次强力疏解外迁产业,但总体效果并不明显。
同时,由于北京周边的天津、河北产业结构偏重,产业实力太弱,无法与北京形成产业互补,难以承接北京外溢的许多资源。
这几方面因素决定了,尽管北京很强,但环京依旧很难。北京不够集中的地方,也略费劲……
BUFF3 人口
房地产走势,短期看政策,中期看土地,长期看人口。
在需求端,中国的人口增长已经进入拐点,且城市正在迈入老龄化。
北京作为超一线城市,人口流入完全可以弥补属地出生率下降的问题,但是人口流到各个片区却并不平均。
以下是除了城六区,北京其他10个区过去几年的常住人口增长情况。
可以明显看出,除了通州有政策搬迁因素外,靠近产业、轨道交通更具优势的一南一北,昌平、大兴常住人口增长最高,顺义紧随其后。
这说明净流入人口越多,该片区对外地人的吸引力越大,而人多又会倒逼配套完善、政策扶持,服务升级,住房供应增加,最后选择在这里定居的人也会多起来,反之亦然。
No.3 房价“鹤岗化”地区的未来
在北京,有多达600万人每天的通勤在一小时以上,部分人甚至忍受着单程1.5小时的超长通勤。
为什么这么多人选择这种“自虐”的生活方式?
为了生活。
还记得开篇提到的下花园区吗?新闻爆出后还真有网友为房价狠狠心动。
这一届买房人真的越来越务实了。
随着产业的变迁,灵活就业群体的扩大,无需天天打卡的新一代打工人更倾向于逆城市化搬迁,以寻求性价比更高的住处。
就像鹤岗,在爆火吸引一些网红主播到来之后,鹤岗曾顺势推出了数字经济、电商的相关扶持政策。
我们当下的想象太过刻舟求剑,也许未来,去“鹤岗化”片区买房只是一种选择,并没有那么可怕。返回搜狐焦点首页,查看更多
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