二三线城市楼市行情变差 中小房企集体挂牌转让

　　就在一二线城市楼市回暖的当口，一些地处三四线城市的中小房企却生存堪忧，面临的资金压力甚至超过去年。同时，类似于万达、万科这样的巨头房企的强强联合，也在对中小企业的生存空间进一步挤压。卖项目、转型或者黯然出局，将成为越来越多中小房企的无奈选择。

　　  中国房地产报记者统计发现，截至目前，京沪产权交易所待售房企股权达37宗，总权益金额129亿元，其中将50%以上控股权出售的房企达29家，将100%股权出售的房企有21家。其中仅4月份新挂牌待售房企股权货值就高达97亿元。这里面不乏一些上世纪90年代就成立的国有房企。

　　  尽管近一段时间中央连续出台楼市新政，但正如全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌在接受中国房地产报记者采访时所认为的那样：“不能认为政府是在救房地产，没有能力、品质差、糊弄人的房企，该淘汰就要淘汰”。

　　  待售房企股权达129亿元

　　  在北京、上海产权交易所，4月份以来新挂牌转让房企股权超过109亿元，显示一些房企生存压力并未因市场回暖而缓解。

　　  截至目前，北京产权交易所新增挂牌转让的房企项目有21宗，挂牌价共计57亿元，分布于武汉、惠州、汕头、洛阳、天津、邯郸、沈阳、成都、潍坊、昆山、苏州等二三四线城市。

　　  其中，武汉三江航天房地产开发有限公司以16.07亿元标价出售67.08%股权，是挂牌价格最高的房企。资料显示，该公司是1994年成立的国有企业，2014年净利润为1.63亿元，总资产40亿元，总负债则高达33亿元。需要注意的是，公司有15亿元借款，受让方须同意受让这15亿元债务。从中可以知道，正是高负债压力使得武汉三江不得不通过“卖身”获得喘息机会。

　　  此外，还有海南湘源房地产开发有限公司以4420万元转让100%股权及736万元债权，惠州市德赛房地产以2.32亿元出售80%股权，汕头市金洲花园开发有限公司以4.5亿元出售100%股权，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司以6.25亿元转让60%股权及2.71亿元债权，陕西国电置业有限公司以9749.49万元出售100%股权。100%股权转让成功后，意味着这些房企完全退出房地产市场。

　　  而在上海产权交易所，有16宗共计72亿元房企股权在等待出售。其中，上海房企有6家，南京房企有6家，还有蚌埠、三亚等三四线城市房企。

　　  上海葛洲坝阳明置业有限公司以13亿元转让71%股权，南京6家公司都是全部出售股权，挂牌价共44亿元，股东均为南京临江老城改造建设投资有限公司，这是中冶置业集团下属公司。自去年起，中冶置业就因资金紧张和业绩亏损而频频出售旗下资产。

　　  “房企抛售股权，一方面是一种无奈举措，很多房企错过了黄金十年发展机遇期，导致目前市场扩张乏力，卖股权是为了盘活存量资产。另一方面，这也是一种最务实的融资方式，通过到股权交易所上市加速资产变现，是目前最稳妥的融资方式。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对中国房地产报记者分析指出。

　　  撑不下去了

　　  中小房企的财务数据更能真实地反映其处境。

　　  中国房地产报记者统计沪深上市房企2015年一季报发现，132家上市房企中，一季度亏损房企数量达到40个，其中天津松江一季度主营收入7654万元，亏损2.09亿元，老牌国企中华企业一季度亏损1.89亿元，嘉凯城亏损1.47亿元。而在2014年年报中，亏损房企还只有14家。

　　  上市房企还可以通过资本市场渠道融资，而未上市的三四线城市中小房企生存更加艰难。

　　  严跃进分析指出，地方中小房企很难获得优质地块，而地域差的地块必然面临去化困难的问题;同时，银行普遍采用黑白名单制发放开发贷款，很多中小房企早就不能从银行拿到资金，不得不求助民间高利贷等高成本融资，销售跟不上，资金就会随时面临断裂危机。出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多。

　　  众多中小房企因民间高利贷陷入困境。先是鄂尔多斯房企正酝酿破产重组，继而邯郸、张家口也有不少房企陷入高利贷漩涡，如张家口新基业房地产开发公司、蔚县万盛房地产公司等都因此而导致项目停滞，生死未卜。

　　  “三类企业最容易退出房地产：一是产品类型偏高端、周转率较慢的企业，容易在楼市下半场赶不上市场节奏而被淘汰;二是前期拿地过于激进导致成本较高而影响销售资金回笼的企业以及因盲目多元化扩张导致房地产主业受影响的企业;三是资信不太好、贷款受限的中小企业，近几年内会因资金链断裂而退出房地产。”同策咨询研究部总监张宏伟对中国房地产报记者分析指出。

　　  这期间，房企收购、并购、出售资产等动作将更为频繁，大开发商借机提高行业集中度，中小房企主动退出和寻求被并购，将成为未来几年的“新常态”。

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