在日本买房：升值想得美，倒会给日国库送钱
家居装修设计网2015-04-08 06:22
近年来，国内富裕阶层不断扩大，投资客瞄准了日元贬值的机遇，看上了日本的自然环境和房屋质量。不少中国人到日本购置不动产，日本甚至还出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。小编知道，我国土豪喜欢满世界买地买房。但是在买买买的时候，可要有“金睛火眼”咯~在日本买房要交“继承税”，你造吗？1在日华人邓女士说，最近常见中国人在日本买地、买房的消息2主要是因为日本的楼房和土地一起出售，只要你不卖，还可以一起留
近年来，国内富裕阶层不断扩大，投资客瞄准了日元贬值的机遇，看上了日本的自然环境和房屋质量。不少中国人到日本购置不动产，日本甚至还出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。
小编知道，我国土豪喜欢满世界买地买房。但是在买买买的时候，可要有“金睛火眼”咯~在日本买房要交“继承税”，你造吗？
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在日华人邓女士说，最近常见中国人在日本买地、买房的消息
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主要是因为日本的楼房和土地一起出售，只要你不卖，还可以一起留给子孙。
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这对于只有70年使用权的中国房产来说，非常具有吸引力。
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中国人买日本房，觉得赚了，拿中国钱复苏经济，觉得高兴。这真的是双赢吗？
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中国投资人，日本房市的风险你都看清了吗？
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日本房价相对中国一线城市，有一定竞争力。
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例如东京的“一等地”惠比寿地区，一座３层小楼，带地皮只要7680万日元（约合399万元人民币）。
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东京的二手房和小户型，即使是市中心，只要2000万日元就能购买。
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日本其他地区的房产都有中国人涉足，就连北海道千岁市都开发了面向中国人的独栋别墅，2000万日元（约合104万元人民币）一套，未完工就销售一空。
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然而，在日本购买不动产需缴纳各种费用，买完之后还一直有各种费用伴随。
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这跟国内买完就一劳永逸的中国房产并不一样。
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此外，日本对当地人购买个人自住房产的贷款和减税等优惠政策，一般外国人是享受不到的。
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日本对土地、房屋等固定资产，不仅在取得时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。
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在日本，房产与土地一起都要缴纳“固定资产税”，每年征收，是大头。
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税率根据地区不同，会有很大差异，高级住宅区和东京都中心地区，比如惠比寿和白金台等地，税金非常昂贵。
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收入不高就无法纳税，因此也有失业者不得不出售不动产的情况。
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另外，日本不动产的遗产税非常高。
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有专家指出：日本的遗产税税率高于欧洲国家，略低于美国，基本上到孙子辈时房产就没有了。
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这就是私有制的日本没有土地大亨和不动产大亨的重要原因，所以在日本有一种“财产三代而竭”的说法。
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遗产税在日本称为“继承税”（日语写作“相继税”）。
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继承税的税率根据财产多少决定，财产越多税率越高，也就是“累进税”。
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继承税的税率在1000万以下是10%，3000万以下是15%，5000万以下是20%。
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当然，并非是所有遗产都要纳税，会留出一部分减免继承税的部分。
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继承税的基础减免额是“3000万日元＋继承人数×600万日元”。（可类比最低工资免缴税的说法）
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遗产价值与税率：1～2亿日元40%，2～3亿日元45%，3～6亿日元50%，6亿日元以上则高达55%。
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可见，在如此高昂的税率下，中国人到日本购置大额不动产，若干年后就相当于给日本国库做了贡献。
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简单归纳起来，日本购买不动产有如下税费：
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1、购入不动产时，要根据固定资产的交易价格一次性缴纳4%的交易税（自用住房较低，为3%）
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2、到政府部门登记备案要缴纳登记税（一次性）；
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3、不动产交易时要缴纳印花税（一次性）；
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4、遗产税和赠与税。除对配偶有些照顾、子女次之外，税率较高，最高达到55%（一次性）；
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5、固定资产税（每年交）为市值的1.4%；
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6、当出让不动产时，不满5年的，需缴纳的所得税和居民税分别为30%和9%，超过5年，则为15%和5%。
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希望买房保值或倒房赚钱，在日本很难实现。
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首先，日本房屋折旧率很高，独门独院的小楼一般都是木质结构，20年以后价值就相当于零。
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如果是公寓楼，折旧率慢一些，但一般10年也要进行一次大修，大修的钱就来自业主平时缴纳的修缮费。
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如果房龄达到50年，业主会协商后决定重建。如何买房保值？实在很难。
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由于各种税费，买房出租利润也不乐观。
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邓女士指出，日本不动产的维修费相当可观，如果是楼房，管理费也不低。
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一个旅美台胞老人，花了4500万日元在日本购得一处房产，目的是想保值、增值，但由于不了解日本社会的实际状况，房子租出去五六年，前后倒赔了400多万日元。
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.尤其是对最后一位房客，按其在美、台的经验行事，与房客打了两场官司，结果都输得一塌糊涂，赔了诉讼费，还倒贴了100万日元的搬家费。
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日本炒房热早已结束，光从照片上看到漂亮的房子而不实地调查就购买的话，往往会吃大亏。
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即便是东京都内，哪怕位置相邻，居住环境也完全不一样。
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在一些情况极端的地方，车站南北之间、河流东西之间的土地差价超过2倍。
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最后，你还要给房屋买各种保险。
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日本地震高发，不动产面临地震损毁威胁，这属于特殊风险。
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所以日本不动产如果不买全了，地震、海啸、火山喷发带来的损失就不会赔偿。而即使加入地震保险，也有一个赔偿上限的问题。这些都得考虑仔细。
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此外，在日本买房还必须仔细调查该建筑物是否合法，一些附带风险也需要考虑。
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例如日本某设计师伪造了关于建筑的抗震性数据。问题曝光后，他设计的楼盘都被拆除。如果购买这样的不动产，有苦只能自己吞。
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有专家指出：随着中国国力的上升，日本国内对中国的敌意也在集聚。
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中国人在日本买房置地引起了当地居民不少质疑和反对的声音，甚至有极端人士认为这是对日本的入侵。
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如同保守派市民团体不时去东京大久保的韩国城举行排外游行，东京池袋的华人商店“阳光城”也曾遭受保守市民团体寻衅滋事。
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那么中国人购买的大型不动产项目是否会成为保守市民团体骚扰的目标也值得注意。
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