激辩互联网众筹，能救房地产吗？

  众筹卖房来袭

  数据显示了中国房地产的疲态。8月12日，国家统计局公布数据显示，2015年1~7月份，全国房地产开发投资52562亿元，增速比1~6月份回落0.3个百分点，创2009年5月以来新低。

  泡沫消散，房地产在回归作为一种产品的本质。一荣俱荣，鸡犬升天的时代已过去。“新常态”下的房地产行业会倒逼地产商们去创新：生产方式上，用生产线来建房子开始出现，工业化标准化建房。产品创新上，品类会更加细分，深宅大院以及服务式公寓等新锐产品出现。销售方式上，走向“互联网+”。

  最近，才和阿里完成惊天互相参股的苏宁，又放大招。玩起了众筹卖房。苏宁众筹、苏宁置业、绿地集团强强联合，全国十城“放价十亿”筹房产。参与者最低818元即可参与苏宁众筹的“筹房不愁价”房产众筹。

  房地产众筹是个什么鬼，能否一举振兴房地产行业？

  反方：鸡血一剂，然并卵

  众筹来了，看来起像救世主，其实可能一剂鸡血，兴奋过后，依然要面对油盐柴米的艰难时世。而且因为房地产行业的复杂属性，众筹虽然在敲门，能否敲得开，还得打一个大大的问号。

  1、一些房企热衷的“众筹”，并非真众筹，而是一种营销噱头。

  飞象网CEO项立刚认为，目前为止，众筹主要还是一个概念，吸引大家对房地产项目更多的关注，这是它最核心的力量。

  东莞房地产协会秘书长陈骏良认为：目前，房产众筹主要是楼盘销售前的广告噱头，开发商拿一两套房出来做众筹比较容易，若是要一次性拿一个楼盘做众筹就比较难了。开发商拿出一套特价房，让利二三十万，通过筹集资金和竞拍的方式，其实广告效应非常明显。

  房地产专家、合作建房第一人于凌罡认为：众筹的根本目的是实现各方利益主体一起出钱，一起赚钱，一起分钱，倘若不能让多方共赢，那就是骗钱的游戏。”

  克尔瑞研究中心分析师黄彬认为，目前的房产众筹主要是房地产企业在主推，其目的侧重于营销推广。房地产市场价格仍居高位，部分城市库存严重，因此房地产开发商希望通过众筹方式适当拉低房价，并缓解新房囤积压力回笼资金。

  2、房地产众筹尚处于探索阶段，还有许多法律的空白。

  中投顾问高级研究员郑宇洁则表示：房产众筹与其他众筹产品一样，可能面临相关法律不完善，监管不严，可能存在风险。

  总的来说，房地产众筹因为创新，所以还处于超前状态，相关法律是缺失的，在这种情况下，所有房产众筹的探索都是实验，实验就意味着存在巨大风险，毕竟这是一个完全崭新的行业，有多个流程，每一道流程都需要非常专业的运作，并非筹钱那么简单。

  3、众筹对房价的影响不大，不能让消费者得到实惠。

  中原地产首席分析师张大伟认为，众筹对房价的影响不大。在目前的房地产项目开发成本里，项目的地段已经基本决定了产品的价格，相较于大头的固定成本，在营销和融资上压缩成本可能只是杯水车薪。比如，营销成本在总成本中占比较低，然而在项目落成后期，只要有空房，就仍需营销，其中的成本还是会落回到客户身上。就融资成本而言，在改变融资渠道所带来的定制化服务中，与客户协商定制可能会延长项目完成的时间，而这期间各项成本是增加的，同时也由客户来承担，因此削减这两块的成本意义不大。

  正方：改天换地，新玩法

  众筹成了房地产行业门外徘徊的野蛮人，但是互联网入侵传统行业的规律往往就是，敲门之后必然登堂入室，“互联网+”席卷一切，改变在所难免，房地产会因为互联网的重新定义而涣发生机。

  1、众筹从营销破冰也无妨，肯定会抛起惊天波澜。

  其实，每一块坚冰的打破，都是从局部开始。打车软件切入，也是从外围包抄，先建立出租车司机与用户通过智能手机来联结。所以，我们大可不必担心，房地产众筹从营销始，但肯定会抛起互联网+房地产的惊涛骇浪。

  从目前来看，房产众筹模式不尽相同，但共同特点都是消费者先支付一定的金额后，获得购买优惠房的资格。这样，开发商不但通过房产众筹冲刺业绩做大销售额，还可以缓解现金流，用别人的钱做自己的事情，并且也不用支付贷款利息。事实上，开发商的意图并非是要低价卖房，而是通过让利提高销售现场的人气，精准锁定潜在购房者。对于开发商而言，不到一个月时间，就能蓄客几百人甚至上千人。

  互联网平台有可能承担起未来虚拟售楼处的角色，将线下展示厅搬到线上来，对开发商来说节约了营销成本，对用户而言，参与众筹就是要拿到购买折扣房源的入场券。

  前海众筹地产与消费众筹事业部执行总经理李刚毅认为，互联网是科技变革，而众筹是社会变革；互联网是生产力革命，众筹是生产关系的革命。众筹将是人类在资源配置领域仅次于股份制的创新，众筹必将深层次地改变房地产。

  原华远地产董事长任志强认为，房地产企业和金融公司的组合模式，对于房企而言，可以把整个行业、传统的生产方式和融资方式颠覆。对消费者来说，则提供了一个过去没有过的理财模式。

  2、创新总是先行一步，制度建设边跑边穿裤子。

  从来创新都先于制度建设。当然众筹的推行，各方都要加强自我约束，如果不自律，他律必将加倍到来。

  第一金融董事长刘宝瑞先生认为，生产力革命+生产关系革命，互联网+、众筹等词汇，在思维的碰撞中不断出现，将能给房地产带去一个新的市场空间。如何建立良好、有序、守法的众筹生态系统，将为包括金融和房地产在内的各个传统行业助力。

  3、众筹能让消费者得到实实在在的实惠。

  一米好地CEO冯印陶在认为，众筹就好比是大伙集体出力或者出资干一件事，它的目的只有一个，那就是共同受益，利益分享。房地产众筹其实就是一个去中介化的过程，以前中介方利用的就是买卖双方之间的信息不对等，而作为中立的平台，众筹平台就是帮助发起方和投资人实现双方信息公开，打破这种不对等。

  庄诺认为，以往房子不愁卖的时候，开发商无需花那么多心思找客户，但现在市场不好了，越早圈定客户意味着项目的去化率越有保障，所以开发商更愿意尝试这种新的营销手段。根据现有的预售制度，正在开发建设的商品房需要在证件齐全的前提下，才能通过认筹等方式圈定意向购房者。但通过发行附带理财功能的众筹产品“圈客”，则相当于将预售环节提前，在开工建设前就能把潜在客户圈定。

  CRIC研究中心认为，众筹在房地产行业的日益普及，必将对购房者产生巨大的影响：一方面，通过房地产众筹置业能够减少中间环节，如广告宣传费、代理中介费、资金成本等，成本降低。A股上市的房企2014年第二季度的平均销售费用率为3.28%，平均财务费用率为2.75%，扣除这两项费用后可节省6.03%的成本，也就是说，一套200万元的房子购房者能少花12.06万元。另一方面，通过众筹，购房者有机会参与产品的规划设计，拥有更多的主动权，使得最终开发出的产品更加个性化。

  苏宁众筹案例，意义更在于电商平台与房地产商联手，共同培育消费场景。房地产商提供房源，苏宁众筹投入流量。房地产商打折的结果，可以从营销效果上去获得另外的价值；也从交纳订金的人中，得到精准的购房者数据。当然，对于用户，房地产商让出了真真实实的利，他们看到是硬折扣，所以会有强烈参与意愿。同时，苏宁通过5.5%的理财收益进一步争取消费者，还有配套的3000元家电券赠送，消费者是难以拒绝的，而众筹就会以这种简单粗暴的方式，深入人心，从而登堂入室。

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