上海、杭州等地高溢价地块频出 土拍回暖背后楼市回温、规则生变

土地市场回温也与“517”新政后楼市成交量的上涨和市场信心的回升息息相关。土地市场热度回升的城市也是楼市成交量快速上扬的城市。

杭州土拍临平区地块溢价率近60%、上海杨浦区平凉地块也创下区域楼面价最高纪录、南京和广州也打破了年内“零溢价”的局面……“517新政”后，重点城市土地市场升温明显，这与上半年整体趋冷态势形成了鲜明对比。

中指研究院市场研究总监陈文静表示：“对于核心区地块，房企仍保持较高参拍意愿，这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点，企业布局或深耕意愿强烈。但针对非核心区，在“以销定投”策略以及房企资金端仍承压下，房企拿地较为谨慎，在新房市场信心尚未明显修复前，土地市场点状高热、分化加剧现象预计短期仍将延续。”

上海、杭州、南京等热点城市土拍升温

7月23日，杭州出让2宗宅地，起始出让总价22.9亿元，最终揽金29.4亿元，成交楼面均价31657元/平方米，平均溢价率28.6%。

值得关注的是，杭州土地市场上半年在经历年初的火热、“小阳春”时候的降温之后，此次又再一次升温，两宗地块溢价率均高攀。

其中，绿城集团经过46轮竞价以6亿元斩获临平区丰收湖低密度地块，溢价率高达59.2%，这一溢价率创下2019年以来杭州土拍市场的历史新高。而另外一宗上城区城东新城单元地块经过43轮报价，被滨江集团以23.4亿元的价格摘得，成交楼面价35524元/平方米，溢价率22.6%。

“得益于楼市利好新政刺激，杭州房地产市场交易活跃度持续提升，新房去化率有所改善，成交量环比出现回升。”克而瑞分析师表示，杭州市场逐步好转，也让房企对未来投资充满信心，部分热门地块溢价率走高即是其中一个表现。

不仅是杭州，上海土地市场在恢复“价高者得”后就立刻出现了高溢价地块。在7月9日上海恢复“价高者得”的首次土拍中，杨浦区平凉社区88街坊02H1-01地块的溢价率就达到了21%，由保利发展以总价22.03亿元摘得，成交楼面价88462元/平方米，刷新杨浦区楼面价最高纪录。

土拍回温背后：楼市回温与“限价”松绑

事实上，今年上半年，我国土地市场整体呈现趋冷的态势。一方面，在“以销定投”策略下，房企拿地仍较谨慎，同时4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后，政府推地节奏放缓，全国300城住宅用地供求两端同比降幅均超三成。

根据中指研究院统计，2024年上半年，土拍热度方面，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交甚至出现流拍，整体成交楼面均价同比下降10.1%，溢价率较去年同期下降2.4个百分点。

不过，随着“517新政”的持续落地，重点城市楼市逐步回暖，加之部分城市例如上海恢复了“价高者得”的土拍规则，所以进入6月份土地市场就呈现出回暖的态势。

“517新政”后，部分城市土拍热度升温，高溢价地块频现。6月20日，青岛崂山王家村地块经过364轮竞价，被海业益佳以18.9亿元斩获，刷新青岛土拍楼面价纪录，溢价率高达37.2%。

更有多个城市在近期的土拍中打破了今年以来土地市场“零溢价”的局面。比如，6月19日，南京3宗低密度宅地高溢价成交，整体溢价率达15.8%，打破了南京2024年以来宅地“零溢价”情况；紧随其后的6月25日，广州出让荔湾区鹤洞路以南AF040134地块，被保利发展以总价约7亿元竞得，溢价率为8.5%，也是广州今年成交的首宗溢价宅地。

今年上半年，杭州土拍走势可谓是“过山车”一般，土地市场经历了2月的火热、3月的降温、4月的好转和5月的低迷，而在7月热度又回升。

而土地市场回温也与“517”新政后楼市成交量的上涨和市场信心的回升息息相关。土地市场热度回升的城市也是楼市成交量快速上扬的城市。例如，6月，北京、上海商品住宅成交面积环比分别增加21%、66%；二手房成交面积环比分别增长12%、38%。而杭州在6月的二手房网签量8849套，创近15个月新高。

在楼市成交量逐步回升之时，土拍规则也在悄然生变，例如取消溢价率上限的限制，恢复“价高者得”。据中指研究院统计，截至目前，在22座实行集中供地的城市中，已有19城恢复“价高者得”的土拍规则，北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策，其中，北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%。

对于热点城市土地市场频频出现高溢价地块的原因，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“一方面，地方政府推出的地块比较优质，出让的条件和要求在降低，这样就提高了房企拿地的积极性；另外一方面，热点城市的中心区域去化不错，一些开发商有补仓的需要。”

李宇嘉进一步指出：“目前高溢价地块仅仅是散状的、零星的现象，从整体上来说，下半年土地市场很难完全扭转趋冷的局面，还是呈现出分化的态势。”

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