朗诗绿色生活IPO更进一步，以差异化优势拥抱广阔未来

  近日，港交所官网显示，朗诗绿色生活已上传聆讯后资料集，迈出了登陆资本市场的关键一步。中国拥有庞大的房地产市场体量，在此基础之上，物管行业凭借清晰的业务模式、明确的增长路径、良好的经营现金流状况等多重优势受到资本市场青睐，行业热度持续升温。“碳中和”背景下，物管行业的内涵更为丰富、外延更为扩展，蕴含着发展新机遇，拥有“绿色基因”及强大的ESG管理体系的朗诗绿色生活有望加速跑出。

  一、深耕长三角地区，拥有强大的独立业务拓展能力

  招股书显示，朗诗绿色生活于2005年成立，是一家扎根长江三角洲并持续增长的物业管理服务提供商。于2020年12月31日，公司的在管总建筑面积为17.3百万平方米，合共123项在管物业，包括102项住宅物业及21项非住宅物业，为逾120,000户住户提供服务。此外，于2020年12月31日，公司的总合约建筑面积为23.7百万平方米。根据中指院的资料，按照由各自的物业管理规模、经营表现、服务质量及增长潜力等因素构成的综合实力，公司名列“2021中国物业服务百强企业”第24名，相较于2020年的28名、2019年的37名、2018年的46名提升显著。

  朗诗绿色生活深耕经济实力与发展潜力均居国内前列的长三角地区，在长三角已建立广泛的品牌影响力及美誉度，为公司长期快速发展奠定基础。截至2020年12月31日，公司的物业管理服务涵盖21个城市，其中就包括了15个长江三角洲城市。在公司于中国的123项在管物业中，有100项位于长江三角洲，占公司总在管建筑面积的85.2%。根据中指院的资料，按在长江三角洲的在管建筑面积比例计，公司于2019年在Top50中国物业服务百强企业中排名第九位；就在管项目数量及在管建筑面积增长率而言，于2019年，公司在总部位于长江三角洲的中国物业服务百强企业中分别排名第三位和第六位。

  朗诗绿色生活市场规模稳步扩大，近三年收入及净利润增长迅猛。公司向业主及住户提供多元化的物业管理服务、为非业主（主要是物业开发商）提供增值服务、以及向在管住宅物业的业主及住户提供一系列的社区增值服务。于2018财年、2019财年及2020财年，公司的总收益分别为3.1亿元（人民币，下同）、4.3亿元及6.0亿元，2018-2020年公司总收益复合年增长率达39.20%；净利润分别为3,096万元、3,431万元、6,556万元，2018-2020年公司净利润复合年增长率达45.5%。

  朗诗绿色生活的独立第三方业务拓展能力强劲，带来强大的内生增长动能。于2018年12月31日、2019年12月31日及2020年12月31日，公司由独立第三方物业开发商开发的物业（不包括朗诗获独立第三方物业开发商委聘为服务提供商提供物业开发委托服务的项目）的在管建筑面积分别为0.8百万平方米、5.5百万平方米及6.2百万平方米，分别占同日在管总建筑面积的8.3%、36.7%及35.8%，其中2019年同比飙升587.5%，展现出强大的独立业务拓展能力，保障公司的持续稳定增长。

  二、绿色建筑管理能力突出，品牌知名度及市场声誉持续提升

  基于朗诗集团的绿色差异化发展战略，朗诗绿色生活获“绿色基因”强赋能。公司拥有成熟的绿色建筑管理经验，在绿色建筑服务方面居行业前列。于2020年12月31日，朗诗绿色生活的绿色建筑项目占在管物业总建筑面积的34.4%，而物业服务百强企业的绿色建筑在管建筑面积仅占其在管总建筑面积的4.3%。根据中指院的资料，按拥有两星或以上认证的绿色建筑的在管建筑面积比例计，公司在中国物业服务百强企业中排名第三位；于2020年，按绿色建筑在管建筑面积占比及绿色建筑在管总建筑面积计，公司在中国物业服务百强企业中分別排名第四位及第七位。

  朗诗绿色生活与朗诗绿色地产为关联公司，根据中国房地产报及友绿智库的资料，朗诗绿色地产在开发绿色房地产方面的竞争力在中国排名第一。公司与朗诗绿色地产保持紧密的战略合作，就朗诗所开发物业及朗诗与其他独立第三方物业开发商共同开发的物业的中标率达到100%，为业务规模稳健增长提供有力支持。于2018年、2019年及2020年12月31日，公司在管由朗诗开发的物业的建筑面积分别6.6百万平方米、7.2百万平方米及7.8百万平方米，分别占公司于同日在管总建筑面积的72.3%、48.0%及45.2%。于2018财年、2019财年及2020财年，向朗诗开发的物业提供物业管理服务产生的收益分别占公司提供物业管理服务产生的总收益的76.8%、61.9%及51.6%。

  值得一提的是，朗诗绿色生活通过绿色管理、防灾韧性、健康福祉、能耗管理、资源循环利用、生态环境、污染控制以及水资源管理八个维度完成绿色运营与管理体系的升级，已经建立起完整而成熟的绿色差异化运营能力，品牌竞争力持续增强。公司的绿色建筑管理能力获得全球绿色建筑的重要推动者——英国建筑研究院（BRE）的认可。BRE于2020年正式推出全新的BREEAM In-Use V6认证标准，首次针对集中式住宅社区的绿色管理和运维表现进行全面系统评估，上海朗诗虹桥绿郡则成为全球首个通过BREEAM In-Use V6认证的住宅项目，彰显公司的强大的绿色建筑管理实力。

  三、ESG理念全面融入企业运营，以差异化优势驱动可持续社区无限升级

  朗诗绿色生活从各类客户需求出发，提供多元化与定制化的增值服务。公司致力于打造有温度的社区，为在管住宅物业营造便利、温馨和快乐的社区氛围，持续强化独特的差异化优势。具体而言，公司主要通过“诗友公社”和“汇邻驿居”两大品牌提供物业管理服务及社区增值服务，于在管社区营造温馨友好的氛围，并向物业开发商及业主提供物业代理服务。公司于2019年获评为“中国特色物业服务领先企业─有温度的社区生活引领者”及于2020年获评为“中国物业服务特色品牌企业─有温度的社区”。

  同时，朗诗绿色生活亦为朗诗及独立第三方提供定制化非业主增值服务，包括案场服务、前期咨询顾问服务及其他前期服务、以及为销售及租赁物业开发商拥有的物业提供物业代理服务。通过与物业开发商建立及发展更紧密的业务关系，使得公司于激烈竞争中获取更加有利的地位，以实现收入规模的稳步增长。

  发展战略方面，朗诗绿色生活以ESG作为企业发展的重要战略，搭建了健全的ESG管理架构，对标ISO37120可持续城市与社区标准、SUC可持续城市与社区标准、ISC可持续社区标准等国际标准，提出“更包容”、“更安全”、“更健康”作为朗诗绿色生活可持续社区打造的三大维度，驱动可持续社区无限升级。公司以ESG管理为基础，通过有温度的社区服务、专业的绿色运维能力，打造可持续社区，让可持续社区成就人们的绿色美好生活。步入“十四五”，社会责任越来越成为考验物管企业竞争力的重要维度，朗诗绿色生活发布了公司的首份ESG报告，彰显强大软实力。

  朗诗绿色生活的客户满意度高于行业平均水平，于2019及2020年，根据中指院就公司的物业管理服务进行的客户满意度调查，公司获得的客户满意度平均分分别为87分及88分，该等平均分高于同期分别为75分及79分的业界平均水平。相信凭借公司优质而备受认可的管理与服务，未来物管费将获得更多的提价空间。

  当前市场对物业板块的认知更加成熟，在行情分化态势加剧的背景之下，除了强者恒强的龙头，惟有具备差异化竞争优势的物管公司才能杀出重围。对于身集“绿色物业管理先行者”、“绿色建筑成熟物管服务者”、“长三角区域领先布局者”、以及“温情社区打造及营运者”等多个特色标签于一身的朗诗绿色生活来说，前方将是星辰大海。

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