消费者苦“批贷放款难”久矣 二手房交易“老大难”有望破解

  “现在批贷好难啊。”每逢年末，各大银行房贷持续收紧，放款周期也随之普遍拉长。与中国房地产存量市场的庞大规模以及老百姓的置换刚需相比，现如今的批贷、放款的效率早已“水土不服”。这个问题在以置换为主的北京市场上尤其显著。

  难上加难的“连环单”

  “连环单”占比高是北京二手房交易市场的一个显著特征。数据显示，2019年，北京市二手房网签量为14.5万套，其中连环单占据交易量一半以上。有相当一大部分人需要卖掉正在居住的房子，再用拿到的房款去置换新房子。

  来自朝阳区某门店经纪人告诉记者，自己所在门店成交的二手房买卖单子中，有大约60%以上都是先卖房再买房的换房客户，大多以改善居住为目标，一居换两居、两居换三居，或者郊区换往城区等需求屡见不鲜。这位经纪人还表示，自己在实际操作中遇到的不仅有单个的连环单，从“双连环”到“三连环”甚至 “四连环”都比比皆是，这种多连环的情况通常是房主想先卖房再买个更大的房子，而他要买的房子主人也想卖房再买房，如此接龙，形成越接越长的连环交易。

  连环单操作复杂，需要把握好中间的每一环，而银行批贷与放款时间的不确定，让“连环单”的成交难上加难。在卖旧买新的过程中，从收款到支付的每一个环节都需要环环咬合，一旦某一环的资金跟不上，换房链条就难以开启，让整个交易陷入流动性陷阱。

  时间上的不确定让很多购房者感到头疼。”据业内人士介绍，目前市场上的连环单交易主要面临两类风险：一是购房资格问题，如果购房人先买后卖，自己的房屋因为各种原因没有卖出，没能及时释放出购房资格，签约时无法通过购房资格核验，就会带来相应的违约问题；其次是购房款的问题，由于连环单交易方很多都面临卖房筹首付或房款的情况，因此卖房时的资金贷款进度直接关系到下一单交易成功与否。

  由此可见，能够及时的、按规划节点完成批贷放款，对连环单交易的顺利推进至关重要。

  今年5月，北京市的陈先生计划以置换形式购入一套改善型住宅，并通过某商业银行办理了贷款。然而临近合同约定的付款时间，银行却迟迟未能放款，也给不出具体放款时间，导致陈先生面临违约赔偿风险。而陈先生的下家同样也在焦急等待着这笔交易的完成，以筹够房款支付给自己的下家，否则亦将同样面临违约。这笔多连环的交易中，仅仅因为一个银行放款的卡住，而致使多个家庭陷入焦虑和纠纷。

  陈先生的经历，也只是这个“老大难”问题上的沧海一粟，消费者苦“批贷放款难”久矣，这个问题是否真的无解？

  “加快速度”的尝试

  “在二手房交易的链条上，批贷放款的控制权归根结底在银行手上，但作为居间服务方的房产经纪公司，也可以通过各种举措提升批贷放款环节的效率。”某房产业内人士对记者表示，“这是居间方服务能力的体现。”

  据了解，北京链家在10月末就推出了两项全新的服务承诺——“限时批贷，超期赔偿”和“限时放款，超期赔偿”，针对二手房交易中贷款服务效率的“老大难”问题，做出时效保障。承诺明确，经北京链家成交的买卖双方，在通过其进行商业贷款服务时，除特殊情况外，承诺“自买卖双方面签完毕且‘备件齐全’后，在次工作日起3个工作日内完成贷款审批”，以及承诺“自接收到买方‘新不动产证原件’后，在次工作日起7个工作日内完成银行放款”。如果超时，北京链家会对责任进行判定，一旦属实，就会向消费者赔付。

  在长期以来备受批贷放款难困扰的房产交易市场中，“3”与“7”这两个数字显得分外醒目。北京链家凭什么敢作出这样的承诺？有业内人士表示，时效指标或赔偿额度背后，是北京链家长期以来在后端交易流程上的建设与投入。

  资料显示，近几年来，北京链家在针对批贷放款问题的痛点上，持续推出了多项措施，通过全流程的优化改造，来提升交易效率。

  比如重视对于交易顾问服务能力的提升。在链家的二手房交易流程中，交易顾问是除房产经纪人之外的又一个重要角色。为了保证高效作业，链家针对交易顾问推出了“7×24小时接电话”和“免复印材料”两项服务承诺，以保证交易顾问的高效服务。此外还会定期面向交易顾问开展政策、服务案例等相关培训项目，以不断提升其专业能力。

  链家还尝试对服务流程进行优化与提速。一般而言，客户在申请贷款前都需要向银行提供复杂的信息资料，包括公积金情况、征信情况、个人学历以及收入情况等等，其资料提供的准确性、完整性与批贷时效息息相关。北京链家会帮助客户提前准备相关资料并与银行进行沟通，如果客户符合相关资质，在面签之后就可以直接进入审批流程，大幅提高了沟通效率。

  此外，北京链家的商贷服务几乎覆盖了北京全部的商业银行，并可以根据实际情况为客户提供可选银行贷款方案，让客户能够根据自身需求提前选择最适合自己的银行与贷款方案。

  一系列举措让北京链家的批贷放款时间已大幅缩短。数据显示，北京链家今年10月的平均放款时间为5.10天，平均批贷时间仅为2.16天。

  目前，北京链家的两项新承诺已正式推出，能否解决以往批贷放款的痛点值得期待。

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